1편 시골 주택+아파트 2주택자 절세 전략: 부담부증여

 case 1. 엄마가 시골에 전원주택에 1채, 실거주 아파트 1채 가지고있음

시골에 주택을 담보로 빚이 8천~9천 정도 잡혀있고

이것을 5월 9일 종료 예정인 양도세 때문에 자식에게 양도하려는 전략

어머니의 상황(시골 주택 1채, 아파트 1채)과 부채(8~9천만 원) 상황을 고려하여, 부담부증여 전략과 세무사가 제안한 멸실(토지 전환) 전략을 비교 분석

다주택자 양도세 중과 유예 종료 임박! 시골 주택 처분 및 자녀 양도 최적 전략

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료됩니다. 특히 시골 전원주택 1채와 아파트 1채를 보유한 경우,

어떤 주택을 먼저, 어떻게 처분하느냐에 따라 세금 차이가 수억 원에 달할 수 있습니다. 오늘은 고민 중이신 “채무를 포함한 자녀 양도”와 “주택 멸실 후 토지 전환” 전략을 집중 분석합니다.

1. 가장 유력한 전략: ‘부담부증여’ (자녀에게 양도)

현재 시골 주택에 잡힌 8~9천만 원의 빚을 자녀가 승계하는 조건으로 물려주는 것을 ‘부담부증여’라고 합니다. 이 방법이 왜 절세 전략이 되는지 알아야 합니다.

• 양도세 파트: 채무액(8~9천만 원) 만큼은 자녀에게 ‘판’ 것으로 간주하여 어머니가 양도세를 냅니다. 지금(5월 9일 전) 실행하면 다주택자 중과 없이 일반세율이 적용됩니다.
• 증여세 파트: 주택 가액에서 채무액을 뺀 나머지 금액에 대해서만 자녀가 증여세를 냅니다.

장점: 전체 가액에 대해 증여세를 내는 것보다 세 부담이 줄어들며, 부채 승계를 통해 자녀의 취득 자금 출처를 증빙할 수 있습니다.

2. 왜 세무사는 ‘주택 멸실(허물기)’을 제안했을까?

시골 주택이 가액은 낮은데 ‘주택 수’에 포함되어, 나중에 비싼 아파트를 팔 때 비과세 혜택을 못 받게 하거나 양도세를 폭탄급으로 만들 수 있기 때문입니다.

3. 최소의 세금으로 양도하는 3단계 시나리오

STEP 1. ‘농어촌주택 특례’ 해당 여부 확인

시골 주택이 조세특례제한법상 농어촌주택 특례(제99조의4)에 해당한다면, 아파트를 팔 때 주택 수에서 제외됩니다. (기준: 공시지가 3억 이하, 인구 감소 지역 등)

STEP 2. 유예 기간 내 부담부증여 실행

특례 대상이 아니라면, 2026년 5월 9일 전까지 자녀에게 부담부증여를 완료하세요.

보통 8~9천만 원의 채무가 있다면, 주택 공시가격이 낮을 경우 양도세는 일반세율로 매우 적게 나오거나 면제될 수도 있습니다.

STEP 3. 증여 후 어머니의 1세대 1주택 비과세 요건 완성

시골 주택이 자녀 명의로 넘어가면, 어머니는 아파트 1채만 남은 1주택자가 됩니다. 이 상태에서 아파트를 매도하면 고가주택(12억) 기준까지 비과세를 받을 수 있어 가장 완벽한 절세가 됩니다.

4. 주의사항: “자녀의 경제적 능력”

부담부증여 시 가장 무서운 것은 국세청의 사후관리입니다. 자녀가 8~9천만 원의 대출 원리금을 스스로 상환할 능력이 있는지가 핵심입니다. 능력이 안 되는 자녀에게 넘겼다가 나중에 어머니가 대신 갚아준 사실이 걸리면 ‘세금 폭탄’이 돌아옵니다.