다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료 확정! “지금 안 팔면 세금 2배?” 절세 매도 전략

안녕하세요! 2026년 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 코앞으로 다가왔습니다. 정부가 “이번 유예 연장은 없다”고 못을 박으면서, 매도 타이밍을 고민하던 다주택자분들의 발등에 불이 떨어졌는데요. 5월 9일 이후에는 세금이 정말 2배 이상 뛸까요? 오늘 완벽하게 분석해 드립니다.

1. 2026년 5월 9일 유예 종료, 남은 시간은?

정부는 지난 수년간 이어온 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일자로 종료한다고 확정했습니다. 현재(2026년 2월)를 기준으로 매도 준비에 남은 기간은 단 3개월 남짓입니다.

기준 시점: 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결해야 함
핵심 체크: 단순히 ‘팔겠다’는 의사표시가 아니라, 실제 계약서 날인이 완료되어야 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 중과 적용 전 vs 후 세액 비교 (2주택/3주택 기준)

유예가 종료되면 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율(6~45%)에 추가 세율이 붙고, 무엇보다 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택을 전혀 받을 수 없게 됩니다.

구분	유예 기간 내 (일반세율)	유예 종료 후 (중과 적용)
적용 세율	기본세율 (6~45%)	기본 + 20~30%p 가산
장특공제	최대 30% 적용	적용 불가 (0%)
실효 세율	보통 수준	최대 82.5% (지방세 포함)

* 예: 양도차익 5억 원 발생 시, 세금이 약 1.5억 원에서 3억 원 이상으로 폭증할 수 있습니다.

3. 정부 발표 보완책: 잔금일 최대 6개월 유예!

다주택자들의 퇴로를 열어주기 위해 정부가 보완책을 내놓았습니다. 5월 9일 당장 잔금을 치르기 어려운 현실을 고려한 조치입니다.

💡 보완책 핵심 내용

계약 시점: 2026년 5월 9일까지 계약 체결 필수
잔금 및 등기일: 지역에 따라 최대 4~6개월까지 연장 인정
서울(강남3구·용산 제외) 및 경기 일부: 계약 후 6개월 내(11월 9일까지) 잔금 시 중과 배제
강남3구·용산(조정지역): 계약 후 4개월 내(9월 9일까지) 잔금 시 중과 배제

4. 향후 전망: 보유세 강화와 다주택자 판단 기준 법률 상향

정부는 단순 양도세 중과 부활뿐만 아니라, ‘다주택자’를 판단하는 법적 기준을 상향하여 보유세(종부세 등)를 더욱 촘촘하게 관리할 계획입니다. 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 조정이 맞물리면, 하반기부터는 ‘보유하는 것만으로도 고통스러운’ 시기가 올 수 있다는 분석이 지배적입니다.

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지방에 있는 3억 원 이하 저가 주택도 주택 수에 포함되나요?

A. 인구감소지역 및 일부 비수도권 저가 주택(공시가격 3~4억 이하)은 양도세 중과 시 주택 수에서 제외되는 특례가 유지될 가능성이 높습니다. 다만, 수도권 내 저가 주택은 합산되니 주의해야 합니다.

Q2. 일시적 2주택 비과세와 중복 적용이 가능한가요?

A. 네, 가능합니다. 종전 주택 처분 기한 내에 매도한다면 당연히 비과세가 우선 적용됩니다. 하지만 기한을 놓친다면 5월 9일 이후에는 중과세율이 적용되므로 반드시 날짜를 체크하세요.

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